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マンションの寿命はたった30年!? 購入前に知っておきたいマンション寿命の考え方

マンションには寿命があることをご存知ですか? コンクリートで覆われ、とても丈夫そうなマンションも、実は年を経るごとに色々な部分に老化現象が現れてきます。

このマンションの寿命、一般的には30年と言われています。しかし、人生の中で一番高い買い物ですから、30年で壊れてしまうの!? と不安になる方も多いのでは。今回はそんなマンション寿命の正しい考え方を紹介していきます。

100年だって大丈夫!?進化し続けるコンクリート技術

コンクリート技術

実は、30年と言われているのは、過去にマンションが建て替えられた時の築年数を平均したものです(※1)。つまり、躯体そのものに寿命が訪れ、これ以上は崩れる危険性があることを示す年数ではありません。

早稲田大学の小松幸夫教授による~2011年の調査を見てみると、マンションの寿命は60年ほどという結果が出ています(※2)。また、国が定める法定耐用年数という考え方もあります。これよると、RC・SRC造のマンションは47年とされています(※3)。仮に中古マンションで築30年の物件購入したとしても、残り20~30年以上住み続けることが出来ると考えることが出来るでしょう。

近年ではコンクリートの技術が進化し、100年住宅、200年住宅といった構想も各ディベロッパーから打ち出されています。実際に、長期優良住宅に認定された建物もかなり増えました。コンクリートの性能のみでは語れない部分も多くありますが、今後さらにマンションの寿命は伸びることが予想されます。

※1 建替えられたマンションの寿命は全国平均33.4年(2014年 東京カンテイ)
※2 建築寿命に関する研究 ~2011 年における我が国の住宅平均寿命の推計~
※3 法定耐用年数(国税庁)

なぜ30年で建て替えられてきたのか?

ではなぜ、躯体に問題がない場合でも築30年程度でマンションは建て替えられてきたのでしょうか? これには大きく分けて2つの理由が考えられます。

1つ目は、コストの問題です。コンクリートで出来た躯体に問題がない場合でも、内部の配管が老朽化してしまった場合は、その部分を直す必要があります。そこにかかるコストの大きさによっては、マンション自体を建て替えてしまった方が良い場合があります。

2つ目は、機能的な問題です。築年が古いマンションには、エレベーターがなかったり、間取りが現代の生活に合っていないものがあります。これらのマンションは躯体の寿命に問題がなくても、買い手が見つかりづらく、建て替えられることになりがちです。また、古いマンションには容積率に余裕のあるマンションが多くあります。高度な建築技術によって容積率をフルに活用したマンションへと建て替えられていったことも30年程度での建替えが多かった理由の一つと言えます。

長寿化するマンション寿命と居住者の心得

マンションの点検

マンションの寿命は、技術の進歩などを背景に長期化しています。今後も一定伸びていくことは間違いないでしょう。一方で、マンションの寿命は居住者がしっかりと保守点検、必要な時期に適切な修繕を行うことでも大きく変わってきます。購入後は他の居住者や管理会社としっかりとした管理を行うことが大切です。購入前、特に中古マンションにおいては、すでに修繕は行われているか?管理体制は行き届いているか?といった点を注意して見てみることが理想のマンション購入に欠かせません。

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