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1つの土地に4つの値段!? 一物四価の正体とは

不動産には、実際に取引される売買代金の他に、公的な値段が4種類も存在します。俗に一物四価と呼ばれるこの4つは、不動産の売買や相続をする際に、それぞれ異なった用途で使用されます。聞いたことのない名前が多くややこしいかもしれませんが、その時の状況に合わせた適切な価格を使用する必要があります。

4つの価格の関係性

それぞれの詳細については後述しますが、まずは4つの価格の関係性を図で説明します。公示地価を基準として固定資産税評価額や路線価が導ける点に特徴があります。

図1

路線価= 公示地価 × 80%
固定資産税評価額=公示地価 × 70%

4つの価格の基準日・発表時期

図2

公示地価

毎年1月1日を基準日として、3月頃に公示されます。国土交通省の依頼を受けて、不動産鑑定士が評価します。全国の3万数千地点について調査が行われます。一つの地点に対して2人の不動産鑑定士が別々に調査を行い価格を算定します。公示地価は一般の土地取引の指標や、公共用地取得価格の算定基準としても使用されます。また、同じ地点での調査を毎年行うため、前年とくらべて土地の価格がどう変動したのかを比べることができます。

※平成27年度の公示地価はコチラ(http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chikakouji-kakaku)

基準地価

毎年7月1日を基準日とし、9月頃に発表されます。都道府県の依頼を受けて、不動産鑑定士が評価しています。公示地価に近しい価格です。異なる点としては、公示価格が都市計画区域内を対象としているのに対して、区域外の林地などを含んでいます。対象範囲は公示地価より広いものの、調査地点数は公示地価より少なくなります。また、1地点に対して調査にあたる不動産鑑定士の人数も異なります。公示地価が1地点に対して2人であるのに対し、基準地価は1人で行います。

※平成26年度の基準地価はコチラ(http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chika-chousa)

路線価(相続税)

毎年1月1日を基準日とし、8月頃に発表されます。税務署や国税局で閲覧が可能です。主に相続税や贈与税の算定を目的として使用されます。公示地価や基準地価が“ある地点”の価格を表すのに対して、路線価は“ある路線”に面する宅地全ての値段を表します。実際に所有している土地の相続税を計算する歳は、路線価図にある1平方メートル単価(千円単位)に敷地面積を掛けて計算します。

固定資産税評価額

3年毎に1月1日を基準に算定されます。その名前の通り固定資産税の計算に使用されます。その他、都市計画税や不動産取得税、登録免許税の計算にも使用されます。不動産を購入・所有している人にとっては最も登場回数の多い金額といえるでしょう。

※税務署や国税局で台帳を閲覧可能。

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