中古マンション リノベーションマンション

有効面積を考える

中古マンションのリノベーターとしてACSが担っている役割は二つあります。

ひとつが「もの選び」。
つまり、リノベーションするにふさわしい物件かどうかをお客様の視点でしっかり見極めなくてはなりません。
そして、もうひとつが「もの作り」。
つまり、選ばれた物件の内部を最適な状態までリノベーション(リフォーム)することです。
ここではACS流の「もの選び」のポリシーに触れてまいります。
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マンションには変えられる部分と変えられない部分があります。
「広さ」「カタチ」「構造壁」「ドア」「バルコニー」などなど居住者がいじりようのないパーツがあることはご存じの通りです。
つまり、この不可変な要素をよく吟味する必要があるわけです。
今回は「有効面積」。
皆さんはマンションの「面積」に二種類の表示があることをご存じでしょうか?
一般的に、分譲主(マンションデベロッパー)が表示する専有面積とは壁芯(壁の中心線)によって測量された面積を指します。
一方、登記上は壁芯で測量された面積ではなく、「壁の内法」で測量された面積が登記されています。
こうしたことで、各住戸とも「壁芯面積」と「登記簿面積」が存在するわけです。
(登記簿面積は壁の内法で測量されますから、壁の厚みが面積に充当される壁芯面積よりも狭くなります)
このようにマンションの住戸は一定の厚さの壁で囲われていますので、その壁面の状態によって、実際の「有効面積」が変ってきます。
同じ70㎡でも暮らす上での有効性がかなり異なるというわけです。
ACSでは(長方形・正方形といった)「整形」であることを「もの選び」基準の重大要素に据えています。
マンションには「整形」ではなく「台形」をしたものや「十字形」をしたものなど、構造上致し方なく「変形」した住戸が存在します。
それそのものがダメとはいえませんが、たとえば「台形」の住戸ならば、どこかの居室(空間)が整形ではなく台形にならざるを得ません(ほぼ三角形に近い台形の部屋も存在します)。
こうなると、ベッドの置き方一つとってみても「??」となることも少なくありません。
実際に暮らすことを想像してみると「その部屋の有効率は半分しかない」ということも発生するのです。
つまり、6畳と表記されている部屋が現実的には4畳程度の部屋ということがあり得るわけです。
こうなると、単なる表記上の面積に意味はなくなります。
「実際に使える面積」はいくつなのかと計算し直す必要が出るのです。
みなさんがもし「整形」ではない住戸を購入される際には、「有効率」をよく考慮して価格判断すべきです。是非ご注意ください。
ということで、ACSでは「整形」の住戸だけをお届けする原則を貫いています。
(有効性を配慮しながら、特定的なコミュニティにおいては例外とする場合もあります)
(文:松崎真也 2015.7.5)
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