物件購入は、まず予算から

新たなお住まいの購入を検討する上で、予算から考えるのは当然のことだと思います。予算を構成する要素として、まず「本体価格」があります。中古マンション購入の場合、これに加えて仲介手数料が掛るのが通常。（もちろん、仲介手数料が掛らないように買う方法もあります。これはまた気があればご紹介しましょう）仲介手数料は物件価格のおよそ３％です。また、不動産には登記手続きが必要ですから、これに掛る登録免許税などが必要になります。

予算総額から６～８％を差し引いて物件を探す

さらに、物件購入によって生じる不動産取得税やローン手続に必要とされる費用などが加わって総額が決定するわけです。（こうした費用を合算するとおよさ物件価格の６～８％程度となります。もちろん、物件によって費用は異なりますから、それぞれしっかりとした資金計算が必要になります）ということは、住宅購入に充てる資金が仮に３０００万円だったとした場合、探索すべき物件価格は２８００万円前後ということになります。

（これはリノベーション中古マンションを購入される方の特徴といえるかもしれませんが、みなさん、あまり無理な資金計画で物件を買われることはありません。つまり、それなりに余裕を持って住宅を購入されるので、タイトな買い物で後々生活運営に苦労するという事は少ないように見受けられます。実際、そうした賢い買い物をされる方々がリノベーション中古マンションを選ばれているように思われます）

次に必要とされるのがランニング、つまりは管理費等

さて、このように物件選びが進む中で、マンションの場合、もう一つ重要なのが「管理費」「修繕積立金」といったランニングコストです。実は我々がリノベーションマンションとして提供する上で、常に注視するのがこの「管理費」「修繕積立金」なのです。先程の例で言えば、綿密な資金計画でローンを組立て物件購入したのはいいが、「管理費等」について検討を怠ってしまい、その負担が生活に影響するということが起きがちなのです。

もちろん、賢い買い物をされるお客さま方は、こうしたランニングコストにも厳しく目を光らせますので、そう多くの方が「管理費等」の見落としで苦労するということはありませんが、逆にリノベマンション供給者の立場で言えば、「管理費等」は商品供給における重要な要素。ですから、おおよそのガイドラインを設けて商品提供するよう心がけています。

理想は２万円台、規模・築年によって変化するため要注意

では、どのようなガイドラインで取り組んでいるかということですが、まず管理費と修繕積立金の合算額が２万円台に収まっていることが理想と見ています。さきほどの例に従えば、３０００万円程度の物件をフルローンで購入した場合の月々の負担はだいたい９万円程度。それに加えて２万円少しの管理費等がのってくるというのは、ご家庭の財布にもやさしいレベルだという見方です。もちろん、これはバランスの問題でもあります。

築年が古いために修繕積立金が上がった結果３万円台後半の負担という事も珍しくありません。こうした場合には、物件価格を相対的に抑制することで、お客様にとっての負担感を抑える努力が私たちには求められるというわけです。少なくとも、管理費と修繕積立金が今後どのような推移となりそうなのかについては、購入前に確認しておく必要があります。